投資用マンションを購入しようと考えた時、どうしても必要なのは資金です。
投資用マンションを購入するにあたり、資金がなければ話になりません。もしこのマンションを購入するにあたり、ン千万つぎ込んだのに結局収益が雀の涙程にしかならなかったら・・・と考えると恐ろしいですよね。
ですが、それは不動産投資だけに限った話ではなく、投資そのものにリスクはつきものだということを忘れてはいけません。リスクなしで儲けようというのがそもそも大きな間違い。
投資用マンションを購入する為に貯めた財産をすべてつぎ込んでもいいと思えるほどの事をしなければ、利益を生むことなどできないと考えましょう。
長年勤めてきた証しだとも言える退職金を全てつぎ込んでもよし、将来の投資の為にと貯めてきた資金を全てつぎ込んでもよし。
でも投資用マンションの購入にあたり、借金するというのはやめましょう。ローンを組みながら購入して、そこからそれ以上になるような利益を生もうと考えるのは難しいと言えます。
利息というのは結構ばかばかしいものです。
世の中に存在するものは、どんなものであっても一括で購入しなければで、必ず利息という余計であり無駄なものがかかってしまいます。それを回収するのにまずある程度の年月が必要とします。やっと利息分が回収できて、利益となる頃には不動産の価値も下がり、また利益とはなりにくくなります。
なのですべて一括で手にするのが理想です。投資とはそんなもの。投資用マンションのように、不動産に関しても例外ではありませんよ。
投資で得られる利益には「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の二種類があります。
キャピタルゲインとは株式投資などでも主となっている利益で、売却益のこと。
売却益とは文字通り売却して得られる利益で、購入した額よりも売却額が高くなっているとキャピタルゲインを得られるということになります。
対し、インカムゲインとは運用益のことで、投資対象を保有していることによって得られる利益のこと。
株式投資にもインカムゲインは少なからずありますが、株のメインはやはりキャピタルゲインの方。
しかし、不動産投資はその逆でインカムゲインがメインです。
過去を振り返ってみれば、不動産投資のメインがキャピタルゲインのときもありました。
土地を始めとした不動産の価値が下がることなく、むしろ上がる傾向にあった時代・・・そうバブルの頃です。
しかし、バブルが崩壊して久しい現在では価値の上昇はなかなか見込めず、売却するよりも運用した方が利益が望める投資となっています。
とはいえ、現在でも不動産投資でキャピタルゲインが見込めないわけではありません。
投資の基本はキャピタルゲインのインカムゲインのどちらかではなく、この両方を並行して考えること。
運用益と売却益の両方から利益を得られるなら言うに越したことはありませんし、例えキャピタルゲインがマイナスになろうとも、それを相殺できる程のインカムゲインを得られるのであれば、その不動産投資は成功と言えるかもしれません。
つまり、キャピタルゲインとインカムゲインをトータルして考えること。
これが、不動産投資の基本であり、投資用マンション購入にあたって考慮すべきポイントとなります。
投資用マンションに関する問題といえば、最近投資用マンションの購入を勧めるしつこい電話勧誘が多くなっていることが筆頭に挙げられます。
日中（例えば勤務中）に電話がかかっては「興味がない」と一蹴しているにも関わらず、しつこく何度も電話をかけてくる。
それだけならまだしも、勝手に資料を送りつけたり自宅にまで直接勧誘にやってくるなど、仕事や生活に支障を来たすなど・・・
ここまでのしつこい勧誘となると“悪質”の域にまで達します。
宅地建物取引業法では、相手の私生活や業務に支障を来たすほどの勧誘を禁じているので、上記のようなしつこい勧誘は宅地建物取引業法違反にあたると考えられます。
そのため、不動産業者であればしつこい勧誘電話はタブーであると判っているはず。
にも関わらず電話を繰り返すとなると、言うまでもなく悪質な業者と考えることができるでしょう。
例え悪質業者でないとしても、社員教育が行き届いていないなど、どちらにせよ関わるべきでない業者ということになるのではないでしょうか。
そもそも、投資用マンションは本気で不動産投資を考えている人でないと購入しないものです。
一度や二度電話で勧誘されたところで「はい、そうですか」と購入してしまえるものではありませんし、しつこく勧誘されると逆に警戒してしまうもの。
それくらい、勧誘している方も判っているはずですから、勧誘の目的は投資用マンションではなく、全く別件で利益を得ることと考えられますね。
例えば、勝手に送りつけてきた資料を返送するよう求められる事例もあります。
ここまで身勝手な要求はもはや悪質と言う他ありません。
投資用マンションの管理方法ですが、管理内容の一部ないしは全てを業者に委託することが可能です。
マンションの管理内容には、投資や不動産に関する専門的なことから、建物維持に関することまで様々あります。
ただ所有していれば良いというわけではなく、所有するに必要な法律がらみのことも行う必要があれば、マンションの入居者の安全や信頼を保つべく建物をより良い状態で維持管理しなくてはならないのです。
例えば、建物の維持なら素人でもそれほど難しくはないでしょう。
定期的に共有部分を清掃するべく業者を手配したり、廊下の電気が切れていないかなどは自分で見まわることができます。
ですが、税金の手続きや計算ともなると、どこからどこまで考慮すべきかといったことを判断できないこともあるでしょう。
それこそ、マンション投資に慣れた人でなくてはスムーズにはいかないかもしれません。
そういった内容のどれかを選んで業者に管理してもらうことが可能なのですね。
もちろん、業者に管理の全てを委託して、自分は所有しているだけで家賃収入が入ってくる・・・なんてことも可能です。
ただ、業者を利用するのですから、当然管理内容によって費用がかかりますが。
また、注意しなくてはならないのが、管理を委託しているからといって勝手に何でも行ってくれるわけではないこと。
提案はあっても、肝心の決定判断は投資用マンションの所有者本人が下さなくてはなりません。
もうひとつ注意点ですが、管理は委託していても投資用マンションを所有しているのはその人自身です。
自分の持ち物に無関心になることはないよう。
マンションでの投資は株式などに比べると特殊な投資ですが、投資であるからにはあらゆる経済と深く関係することには代わりありません。
経済に関してはニュースや新聞、それに今やインターネットでの情報収集が可能ですね。
ただ、経済情報とはいってもお金の流れにばかり限らないのがマンション投資でもあります。
土地に根付くマンションを持つのですから、地域的な情報にも明るくなる必要があります。
投資用マンションを選ぶにあたっては、当然将来的に収益が見込めるマンションを選択しなくてはならないのですが・・・
では、どのようなマンションが投資するに適しているのでしょうか。
マンションではなく、地域的な要因をいくつか挙げると、以下のようになります。
□全国的に見ても人気の地域
東京（23区）といった人が集まりやすい大都市や、目覚ましく発展している最中の街などがそうですね。
また、開発がそれほど進んでいなくても、だからこそ永住するに理想として考えられている街などもあります。
□人気の土地にも関わらず、マンションが少ない地域
これは特に説明する必要はないかと思います。
マンションを始めとした物件が少ないと、その分競争率は高くなって空室の心配もありません。
□大学やビジネス街に近い地域
賃貸マンションを主に利用するのは大学生や結婚前のビジネスマンです。
この両者をターゲットにできる地域は狙い目。
□再開発や新線開通予定の地域
住み良い街にするための再開発、アクセスを良くするための新線開通、これらが予定されているということは、その地域のこれからの発展が期待されているということです。
その期待に便乗してマンション投資を行います。
投資用マンションを探す際の条件として、利益が上がることが期待できる、ということが挙げられるでしょう。
といいますか、投資用マンションを手に入れる目的はそこにあるのですから、条件とするまでもない当然のことですね。
では、利益が上がることが期待できる投資用マンションとは、どのような物件でしょうか。
忘れてはならないのは、投資用マンションを購入したら、あとは腰を据えて待ち構えてさえいれば収入を得られるというものではありません。
購入した投資用マンションは、その後は利益を上げるための対策を施さなくてはならないのです。
対策とは、投資用マンションへの入居者を募る売り込みや、投資用マンションに興味を持ってもらうためのリフォームなどです。
また、投資用マンションによって得られる収入とはつまるところ家賃収入ですから、どうすれば家賃を上げられるか、どうすれば家賃を上げても入居者が集まるか、といったことを考えなくてはなりません。
家賃を上げても入居者が集まれば理想的ですね。
賃料や空き室、どちらを妥協することもなく利回りが上がります。
利益が上がることが期待できる投資用マンションとは、まさにこれがそれにあたるのではないでしょうか。
しかし、そのためには先にも述べたような対策をとらなくてはなりません。
リフォームして見栄えや設備を良くし、その上でそんなマンションに住みたいと考えている入居希望者を募るのです。
投資用マンションを探している段階でそんな不動産が見付かれば良いのですが、世の中そんなうまい話はありません。
また、リフォームはお金がかかるからと避けたとしても、賃料を上げられるマンションとはもともとの購入額も高価なものなのです。
投資用マンションやそれを扱う一部の業者に対する悪評が多いのは、電話による勧誘が氾濫しているためでもあるでしょうね。
興味の無い人に不動産投資やマンションの購入を勧めるという・・・
いえ、勧誘自体はたぶん悪いことではないのでしょう。
それも商法のひとつですし、知らない人に教えるという意味もあります。
良くないのは、その勧誘があまりにもしつこいとか、電話をかける人のもの言い等の態度が悪いとか、そういったことではないでしょうか。
電話勧誘をおこなっている業者でも優良なところはあるはずなのに、このような悪質な業者もあるために勧誘行為そのものが悪質だと世の中では考えられるようになってしまっているのですね。
嘆かわしいことです。
ということは、投資用マンションに関する電話勧誘を行っている業者は、悪評が流れるほど悪質なところが多いということでしょうか？
・・・いやいや、全部が全部そういうわけではなかろうに。
（業者は優良でも、電話勧誘を行うスタッフに対する教育が不充分である可能性もありますし）
投資用マンションに関する電話勧誘がどんなにやっかいでも、これには毅然とした態度で断り対処するしかありません。
逆に言えば、電話口で断り続けておき、実際に会うようなヘマを冒しさえしなければ安全なのです。
また、「特定商取引に関する法律」では「二度と電話をかけないでください」と断られた業者はその人に対して電話をかけてはいけないと定められています。
この内容がどれほどの効果があるのか、またそれでももし電話がかかってきた場合はどうすれば業者を罰せられるのか、定かではありませんが・・・（汗）
・・・と、以上のように投資用マンションの電話勧誘という問題について述べてきましたが、当サイトは決して投資用マンションを卑下するサイトではありませんので、悪しからず。
投資用マンションの業者は数多くあります。
もちろん特に多いのは東京で、中には株式上場している業者も何社かあるのたとか。
投資用マンションの業界は以外にも歴史が深いのですよ。
長い間信頼性のある業務を続けてきたため、今では大きく発展しているという業者もある・・・のですが、その一方で信頼性の低い業者もあり、実は悪評の絶えない業界でもあるのが現実です。
筆者自身は直接見聞きしたわけではありませんが、「2ちゃんねる」での投資用マンション業界についての書き込みは・・・とにかくものすごいらしいですよ（－＿－；）
火のないところに煙は立たず。
もちろん、悪評が流れているからにはそれなりの理由があります。
いちばんの理由として挙げられるのは、他の業界にも有りがちな売り方といったモラルの問題ですね。
高率歩合制であるため営業スタイルはとにもかくにも押しが強く、それでも従業員のひとりひとりに課せられているノルマは厳しく、それが離職率の高さを生み、スキルがある従業員がなかなか育たないといったことがあるようです。
これだけならまだその業者内での問題ですが、中には無理矢理ローンを組ませて物件を売りつけるという悪質な業者もあります。
本来、余剰資産が無いならローンも組めないはずなのですが、銀行によってはほぼ無審査でローンを貸し付けているところもあります。
その場合、もちろん問題の原因は銀行にもあると考えられますね。
以上のことをとりとめもなく考えていると、投資用マンションでの投資は良くないことのように感じられてきますね（汗）
しかし、もちろんマンションでの投資が悪いなんてことはありません。
（だいたい、不動産投資は数ある投資のなかでも最も歴史が深い、たいへん有意義な投資なのですから）
心得ておくべきは、不動産投資にもリスクがあるということ。
これを業者リスクと言ってしまうと少し意味が異なってきますが、少なくとも業者を比較しておく必要があるということです。
マンションにもいろいろありますよね。
いえ、分譲か賃貸かという意味ではなく（投資用マンションであるなら多くが賃貸になりますので）
賃貸マンションといっても目的によって様々で、ペットOKだとか、音楽家歓迎といったサービス色の強いものもあります。
学生向け、社会人向け、女性向けといった対象者を幾分か限定しているものも珍しくありません。
社会人向けの中でも短期赴任者のことを考えた、ひと月ごとに契約できるマンスリーマンション、或いは一週間ごとに契約できるウィークリーマンションというものもあります。
マンスリー・ウィークリーマンションは、まさに時代を反映したマンションではないでしょうか？
というのも、現代はあらゆる企業のビジネスサイクルが多様化している時代です。
終身雇用の形態も今や昔のことで、現在は人材派遣やスポット雇用なども多く、しかも急激な成長を見せていますね。
仕事と生活は並行関係にありますから、これら短期の仕事に合わせて、マンションも短期で住めるようなマンスリー・ウィークリーマンションが特に重宝されているというわけです。
では、これらのマンスリー・ウィークリーマンションを投資用とするのはどうでしょうか？
投資家の心理としては、一度入居してくれた人にはできるだけ長く住んでもらいたいと思うのではないでしょうか？
投資用マンションからの収入は、入居者からの家賃収入です。
空き室があればそれだけ家賃収入も少なくなってしまいますから、なるべく満室になっているのが望ましいはず。
空き室が発生するのを食い止めるためには、なるべく退去者が出ないこと・・・
ですが、マンスリー・ウィークリーマンションだと「いつでもお好きに退去して良いですよ」と言っているようなものです。
実際、マンスリー・ウィークリーマンションの売りはそういったことなのですけど。
ここで、ちょっと面白い話があります。
マンションどころか住居でもなく、駐車場の場合の話なのですが・・・
街中でよく見かける100円パーキング。
月極駐車場と比べると利用者の出入りが多いですが、この100円パーキングは料金の徴収を時間単位にした方が利益が多くなると考えられて出来たものなのだそうです。
長期間よりも短時間で・・・この理屈でいうと、マンスリー・ウィークリーマンションも年契約のマンション以上に利益を得られるということになります。
もちろん、それには立地条件などにもよるでしょうし、あくまでも可能性でしかありません。
しかし、短期契約のマンションの需要が高まっている時代ですから、マンスリー・ウィークリーマンションを投資用とするのもあながち損とは言えないでしょう。
投資用マンションについて、詳しくご説明いたします。
ただマンション購入というと、自分が住むために分譲マンションの一室を購入するという意味も含まれますね。
しかし、投資用マンションの購入となると、目的は自分が住むことではなく、家賃収入や売却利益（キャピタルゲイン）を得るための購入となります。
マンションと言っても、分譲マンションや賃貸マンションなど幾つか種類があることはご存知でしょう。
分譲マンションは入居者がマンションの一室を買い取るものです。
対し、賃貸マンションは買い取らずに家賃を支払いながら居住スペースを借りるもの。
当然投資用マンションは以上の後者が対象となります。
また、賃貸マンションの各部屋の造りも、ワンルームから1K、1DK、2Kなどがありますね。
都市部の場合は、投資用マンションはそれらのうちのワンルームマンションが対象となります（この場合、1Kや1DKも含まれます）
投資用マンションでの不動産投資はここ近年多くの注目を集めるようになってきています。
その理由は、資産として保有できたり家賃収入を得られるといっただけのことではありません。
不動産投資はインフレ等にあまり左右されないので、もし近い将来重大な何かが起こっても対応が可能です。
また、公的年金に関するニュースが何かと報じられている現在、私的年金としても不動産投資や投資用マンションは注目されています。
そんな現代を反映するかのように、最近首都圏では新築投資用マンションにおいて過去最高となる販売戸数を記録しました。
投資用のマンションの平均販売価格は約2000万円。
年間家賃収入の平均予定額は約100万円にも上ります。
ただ表面利回りが5パーセントなのに対して、実質利回りは管理コストやローン金利のためにそれより低くなりますが・・・